23 Oct
¿Qué documentos necesitas para hacer una obra en casa?
¿Has decidido hacer obras en casa, pero no sabes qué documentación necesitas? En este post vamos a tratar una de las cuestiones más habituales entre nuestros clientes, así como poner en relieve algunas paradojas que afectan al ámbito de las valoraciones en relación con las obras.
Obras en casa: documentación necesaria
Hacer obras en casa es sin duda una de esas tareas que, antes o después, mucha gente decide afrontar a pesar del gasto y el quebradero de cabeza que en ocasiones acarrea. Y es que, más allá del desembolso económico, para realizar obras en casa tendremos que familiarizarnos con una serie de documentos que necesitaremos presentar en tiempo y forma.
En lo relativo a documentación, como es lógico hay una enorme diferencia si se trata de realizar una obra mayor o una obra menor.
- Una obra mayor implica una obra de envergadura y complejidad técnica, por lo que será necesario obtener, para su realización, una licencia de obra mayor. Esto aplica, por ejemplo, a obras de nueva planta, cambios de uso, rehabilitaciones, reformas estructurales, o alteración de superficies. Al margen de la licencia de obra mayor, que conllevará el pago de las tasas correspondientes, hará falta un proyecto, el cual debe ir firmado por un arquitecto o arquitecto técnico y sellado por el colegio profesional. Todos estos requisitos redundan en un incremento de costes, pero garantizan la realización de las obras conforme a lo dispuesto en la Ley.
- Respecto a las obras menores, hay que ser conscientes de que hablamos de unas mejoras más simples y, en consecuencia, es lógico esperar menos exigencias. Para empezar, será preciso contar con una licencia de obra menor y, en ocasiones, bastará con una comunicación previa a la Administración mediante una declaración responsable en la que se comunica el inicio de las obras, para el cual no es necesario que el ayuntamiento notifique su conformidad con las mismas. En todo caso, hay que ser conscientes de que existen diferencias entre municipios, por lo que cada caso ha de ser examinado con meticulosidad.
Desconocer los requisitos que afectan a conceptos tan sencillos como la licencia básica o la declaración responsable en un municipio concreto puede conllevar un gran contratiempo. Como ejemplo, podríamos señalar que en Madrid basta con una licencia básica para el inicio de la construcción de obras nuevas (sin perjuicio de que posteriormente sea obligatoria la licencia definitiva), mientras que, en la mayoría de municipios es obligatorio contar con la licencia de obras definitiva para el comienzo de las mismas.
Requisitos de la Orden ECO/805/2003
Es frecuente que personas que se encuentran inmersas en el proceso de planificación o realización de obras en casa se tropiecen con algunos dilemas importantes en el momento de contratar una hipoteca. Uno de ellos es la colisión sobrevenida con la Orden ECO/805/2003 en lo relativo a la licencia de obra y al proyecto visado.
A tenor de lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003, es obligatorio disponer de licencia de obra otorgada por el ayuntamiento y de un proyecto visado para firmar una hipoteca. Sin embargo, debemos recordar que existen importantes diferencias en función de cada municipio.
Diferencias entre municipios a la hora de hacer obras
Y es que, aunque resulte paradójico, pueden surgir contradicciones entre lo que dicta la Orden ECO/805/2003 y lo que, en la práctica, rige en cada municipio. Así, nos encontramos que, hay ayuntamientos, como el ya mencionado de Madrid, en el que, con el fin de agilizar los trámites y no bloquear obras, permiten iniciarlas sólo presentando una licencia básica en lugar de la licencia de obras definitiva.
De igual manera, hay ayuntamientos que no exigen que el proyecto esté visado para el inicio de las obras o que admiten solo presupuestos de obra, sin necesidad de proyecto, para la ejecución de determinadas obras, mientras que, para la orden ECO, es imprescindible la utilización de un proyecto visado para la realización de una tasación con finalidad garantía hipotecaria que va a servir como garantía para la concesión del préstamo.
Esto nos lleva a que puede darse la situación de que se quiera financiar la obra de un inmueble, pero ésta no pueda financiarse ya que no cumple los requisitos que establece la Orden ECO. Estos son los requisitos para la concesión de una hipoteca a tener en cuenta según la Orden ECO :
- Aportar la correspondiente licencia de obras (no es válida una declaración responsable)
- Las obras han de realizarse de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
- Que, alterando o no sus elementos estructurales, las obras impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada.
- Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).
Actualmente está en fase de alegaciones un proyecto de modificación de la Orden ECO por el cuál puede llegar a validarse la licencia básica como documento suficiente para la concesión de un préstamo, siempre y cuando cumpla ciertos requisitos y se obtenga posteriormente la licencia de obras definitiva.
