29 Ene
¿Qué factores influyen en el valor de un local comercial?
¿Sabías que el valor de un local comercial no sigue la misma lógica que el de una vivienda o una nave industrial? Cuando hablamos de locales comerciales estamos refiriéndonos a un tipo de inmueble cuyo valor viene condicionado por detalles muy concretos que varían enormemente de un caso a otro. En este post veremos qué elementos han de tenerse en cuenta a la hora de tasar locales comerciales, así como por qué se diferencian de otros activos a la hora de hacer una tasación.
¿Cómo se hace una tasación de locales comerciales?
Hemos de partir de la base de que la valoración de locales comerciales es muy compleja. Para desempeñarse correctamente en este ámbito no basta con ser un tasador inmobiliario experto, sino que hay que tener un conocimiento extenso de cada zona, características de la demanda, histórico de transacciones y ofertas de locales cercanos, etc.
Además, existe una serie de factores a tener en cuenta a la hora de calcular el valor de un local que superan los que operan en la tasación de una vivienda. Por ejemplo, en el caso de los locales comerciales hay que empezar por descartar la norma de “a más metros cuadrados más valor”, ya que entran en juego numerosos factores que hacen descartable esa regla de tres:
- Ubicación. En el caso de los locales comerciales, es especialmente importante conocer el punto exacto de su ubicación. Si el local se encuentra en una calle de una zona comercial con alta demanda de un producto o servicio que requiere una licencia de actividad en regla, su valor será mucho mayor que si estamos ante un local en una zona del extrarradio que además no está a pie de calle o que necesita trámites administrativos adicionales.
- Metros de escaparate en proporción a la superficie total. Este aspecto es fundamental, ya que el valor de los locales comerciales se clasifica en diferentes “escalones” que pierden valor cuanto más se alejen de la primera línea que da a la calle. De esta forma, a igualdad de superficie, ubicación y características constructivas, un local con muchos metros de escaparate y poco de fondo tendrá más valor que otro local con un escaparate pequeño y un gran espacio al fondo.
- Accesibilidad y barreras de entrada. Con este punto nos referimos a cómo acceden los clientes al local: si está a pie de calle, si hay que atravesar unas galerías para acceder, si se encuentra en un piso (sea un primero o un quinto), si cumple la normativa de acceso para personas con discapacidad, etc.
- Usos. A veces los usos de un local están limitados, como vimos en este otro post sobre cómo hacer un cambio de uso de local a vivienda. Ya sea por una normativa municipal o porque una comunidad de propietarios prohíbe determinados usos de un local, hay ocasiones en las que algunos locales presentan menor flexibilidad de uso que otros, lo que afecta a su valor. Al fin y al cabo, un factor fundamental para determinar el valor del local es su posibilidad para generar beneficios; cuanta mayor facilidad presente para que pueda encajar un negocio en él, mayor será su valor.
- Acabados y decorados. Como particularidad a destacar, hay que tener en cuenta que en la valoración de locales comerciales no siempre se pueden tener en cuenta los acabados y añadidos que el propietario haya podido colocar. Es decir, que se hace una valoración en bruto o, como máximo, considerando los elementos que sean polivalentes para cualquier actividad. Esto se debe a que, ante un potencial cambio de propietario y de negocio, estos acabados y añadidos se eliminarían para poner otros acordes al nuevo comercio que se abriera. Sería inútil considerar estos elementos en una valoración si al cambiar de propietario van a desaparecer. Por poner un ejemplo, piensa que una pescadería utiliza unos acabados que no podría utilizar una zapatería o una clínica dental.
¿Por qué tasar un local comercial?
Tener un informe de tasación de un local comercial que acredite su valor es un paso fundamental para afrontar numerosas operaciones. Ya sea porque te has decidido a emprender para poner en práctica una idea de negocio y buscas comprar el local que mejor se ajuste a ella, o porque deseas venderlo pero no sabes qué precio podría ser el más adecuado, lo ideal es contar con una tasación para poder argumentar tanto tu oferta de compra como de venta sobre datos objetivos.
Un informe de tasación oficial de locales comerciales es un documento que permite acreditar toda la información que afecta al valor de ese local y despejar todas las dudas, incluyendo posibles cargas que le afecten: si está afectado por una hipoteca, si se trata de una herencia, cuál es su situación en el Registro y en el Catastro y cualesquiera situaciones en las que se encuentre inmerso.
Tasar un local comercial es una decisión estratégica
En conclusión, tasar un local comercial es una decisión altamente recomendable y estratégica para cualquier propietario o inversor. Este proceso no solo proporciona una valoración precisa y actualizada del inmueble, sino que también ofrece una visión detallada de sus fortalezas y áreas de mejora. Una tasación realizada por una tasadora homologada puede ser una herramienta útil para tomar decisiones informadas sobre ventas, alquileres, renovaciones o refinanciaciones.
Además, contar con una valoración experta puede otorgar una ventaja significativa en negociaciones y transacciones comerciales, asegurando que se obtenga el máximo valor del activo inmobiliario. Por todo ello, podríamos decir que contratar una tasación profesional no es un gasto sino una inversión inteligente que puede generar beneficios sustanciales a largo plazo.
