10 Dic

¿Qué es el derecho de superficie?

El derecho de superficie es una figura jurídica que habilita a su titular a edificar en un terreno que no es de su propiedad durante un período de tiempo. En ocasiones, el titular puede tener la opción de apropiarse de lo edificado en dicha superficie tras el final de ese período si se acuerda previamente.

En otras palabras, puede ocurrir que el propietario del suelo decida venderlo y el superficiario tenga la opción de comprarlo y así adquirir la plena propiedad del inmueble. En todo caso, se trataría de un contrato diferente al de derecho de superficie, al ser un acto jurídico distinto.

Debemos tener en cuenta que estamos ante una herramienta relativamente reciente que, además, pertenece a un ámbito competencial, el de la vivienda, que cae del lado de las comunidades autónomas. Estos detalles explican su escaso alcance a día de hoy, además del desigual desarrollo entre las diferentes comunidades autónomas de España.

Definición y características del derecho de superficie

Por lo general, se trata de un derecho que opera sobre suelo público (generalmente propiedad del gobierno o de un ayuntamiento) y el comprador es propietario de la vivienda construida, pero no del terreno, por un período de tiempo limitado.

Esta figura presenta una serie de características que es preciso conocer:

Se trata de un derecho sujeto a un marco temporal. En concreto, puede tener una duración máxima de 75 años para negocios con Administraciones Públicas.
Separación de la propiedad. A través de esta figura jurídica, el propietario del suelo y el dueño de la edificación tienen derechos separados.

Ventajas del derecho de superficie

Estamos ante un recurso que permite a las partes disfrutar de una serie de ventajas:

Ahorro de costes. Las viviendas en derecho de superficie suelen ser más baratas que las viviendas del mercado libre, lo cual es una ventaja para muchos compradores que pueden acceder a zonas tensionadas más fácilmente.
No existe indemnización al término. La propiedad de la vivienda cae sobre el propietario del suelo al término del contrato sin necesidad de indemnizar al superficiario.
Flexibilidad. El superficiario puede vender, alquilar o transmitir la vivienda (en derecho de superficie) durante el período de vigencia del contrato.

Algunos inconvenientes

Evidentemente no todo son ventajas, sino que existen algunos inconvenientes asociados:

Financiación. Puede ser más difícil encontrar hipotecas para las viviendas en derecho de superficie, lo que obliga al comprador a disponer de un mayor ahorro inicial.
En ocasiones, la falta de jurisprudencia al respecto favorece cierta falta de claridad a la hora de conocer la situación de una propiedad afectada por derecho de superficie, lo que hace necesario acudir al registro y hacerse con una nota simple para evitar sorpresas. Lo veremos más adelante en el apartado sobre las diferencias entre VPO y derecho de superficie.

¿Es una herramienta exclusiva del sector público?

Esta es una pregunta muy frecuente, dado que todavía es escaso el conocimiento que existe de esta herramienta jurídica. Lo cierto es que, pese a que sobre el papel no se especifica que sea imposible la firma de un contrato de derecho de superficie entre particulares, lo más habitual es que se dé entre la administración pública y una entidad privada.

Por ejemplo, el caso más frecuente hasta la fecha es el de un ayuntamiento o gobierno autonómico que, siendo propietario de suelo público, decide ofrecer el derecho de propiedad a un promotor para que edifique en él a cambio de una cantidad.

En cualquier caso, vale la pena insistir en que existen pocos casos todavía debido a lo reciente de la aplicación de esta figura jurídica, además de la enorme diferencia de grado de aplicación entre comunidades autónomas.

Derecho de superficie y VPO; ¿qué tienen en común?

Sin duda, estamos ante una cuestión fundamental cuando hablamos de derecho de superficie. Existe una gran confusión a la hora de delimitar las diferencias entre vivienda protegida de plena propiedad y vivienda protegida en derecho de superficie, lo que lleva a que mucha gente las confunda o deduzca erróneamente que son lo mismo. Tanto la VPO de plena propiedad como la VPO en derecho de superficie son protegidas y tienen una limitación en su precio de venta y de renta, pero existe una gran diferencia en lo que a titularidad del bien se refiere. Mientras que en las primeras el propietario posee la plena propiedad, en las segundas sólo se es propietario de la edificación y del derecho de uso del suelo por el período de tiempo establecido en el contrato.

Además, hay que partir de la base de que un derecho de superficie no se altera ni se modifica por el mero hecho de ser traspasado a otro titular. Es decir: ante el caso de que un promotor compre suelo público en derecho de superficie y lo venda, ese suelo sigue estando en derecho de superficie. En consecuencia, el nuevo titular no tendrá más potestad sobre ese suelo que el propietario del derecho de superficie anterior.

Merece la pena dejar claro este punto, ya que existe cierta confusión en el ámbito del mercado de vivienda de protección oficial. Se da a menudo el caso de que los compradores desconocen que están adquiriendo viviendas VPO en derecho de superficie y, por tanto, no saben que hay un plazo en curso tras el cual deberán devolver la vivienda. Hay que establecer una distinción clara entre Viviendas de Protección Oficial de plena propiedad y aquellas en derecho de superficie.

Es por esto que siempre es recomendable acudir al registro y solicitar una nota simple antes de realizar cualquier transacción de bienes inmobiliarios. De esta forma estaremos bien informados sobre la situación legal de la vivienda a la vez que minimizaremos los riesgos tanto de encontrarnos algún trámite pendiente, como de encontrar cargas en la propiedad.

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