23 Dic
¿Qué es una hipoteca inversa?
En los últimos años se ha expandido el uso de un recurso financiero conocido como hipoteca inversa, el cual pone en juego diversos elementos característicos como que la edad del titular debe ser mayor de 65 años o tener un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
Se trata de una herramienta financiera de cierta complejidad que, además, dada su reciente implantación en comparación con otras, requiere cierto aprendizaje antes de lanzarse a ella. En este post comentaremos cómo funciona y qué ventajas y desventajas tiene la hipoteca inversa.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa? ¿Qué tipos hay?
Para definir la hipoteca inversa lo mejor es recurrir a la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, donde la define como «un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito».
En resumen, se trata de un préstamo garantizado con la hipoteca de una vivienda de una persona que ha de ser mayor de 65 años o presentar un grado de discapacidad igual o superior al 33%. De tal modo, dicha persona podrá disponer de un complemento de renta a su pensión al tiempo que disfruta de la vivienda hasta el momento de su fallecimiento.
Existen varias modalidades de hipotecas inversas y elementos a considerar, como el detalle de si se hará sobre la vivienda habitual o sobre una segunda residencia, lo cual tiene connotaciones fiscales que veremos más abajo. Sin embargo, la principal decisión que habrá de tomarse a la hora de la firma será si se optará por una hipoteca con transmisión de la propiedad o no, ya que ello determinará, por ejemplo, si a la hora del fallecimiento del titular la deuda generada recaerá sobre los herederos o, si la entidad financiera se quedará la propiedad de la vivienda. En otras palabras, tras el fallecimiento, los herederos pueden optar por mantener la propiedad haciéndose cargo de la deuda o permitir que la entidad ejecute la garantía hipotecaria.
¿Qué ventajas tienen las hipotecas inversas?
La principal ventaja de la hipoteca inversa es que permite a personas mayores o con discapacidad disponer de un complemento dinerario a la pensión que perciben sin por ello perder el disfrute de su vivienda. En este sentido, las ventajas aumentan desde un punto de vista fiscal ya que, si se realiza la hipoteca inversa sobre la vivienda habitual, el titular estará exento de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo cual es uno de los principales atractivos de esta herramienta.
Por otro lado, si se opta por una hipoteca inversa con transmisión de la propiedad a la entidad bancaria, la deuda generada quedaría cubierta por el valor de tasación del inmueble, por lo que los herederos se verían liberados de la misma pero no podrían disponer de la vivienda, que quedaría en manos de la entidad financiera, pudiendo ésta cobrar la deuda hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
¿Qué es lo malo de una hipoteca inversa?
La firma de la hipoteca inversa se realiza por un período determinado, lo cual puede dar lugar a que, pasado dicho período, el firmante deje de percibir la renta acordada durante la duración de la hipoteca. Para evitar este contratiempo, muchas entidades bancarias ofrecen un seguro de renta vitalicia, de tal modo que se garantiza al firmante la percepción de la renta hasta el momento de su fallecimiento.
Por otro lado, la cantidad a percibir en concepto de renta irá determinada por el valor de tasación del mismo, por lo que habrá que tenerlo muy en cuenta y puede que sólo merezca la pena en caso de valores de tasación medios o altos.
Otro aspecto que no podemos olvidar es que, si se opta por la firma de una hipoteca inversa en la que se acuerda el traspaso de la propiedad, tras el fallecimiento del titular los herederos no podrán disponer de la misma.
Un cuarto elemento a tener en cuenta es el hecho de que la renta no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor debido a la inflación. Además, existe el riesgo de que la vivienda llegue a valer menos que el préstamo, lo cual afectaría a los herederos.
¿Qué detalles debes tener en cuenta con las hipotecas inversas?
Resumiendo todo lo visto hasta ahora, podríamos decir que, a la hora de contratar una hipoteca inversa, hay que tener en cuenta varios aspectos importantes:
- Requisitos de edad y propiedad: el titular debe tener 65 años o más, o acreditar un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Además, debe ser propietario de una vivienda libre de cargas y que sea su residencia habitual.
- Tasación y seguro: La vivienda debe estar tasada por una sociedad de tasación homologada y contar con un seguro contra daños.
- Forma de percepción: es posible elegir recibir el dinero como capital único, renta temporal o renta vitalicia.
Conclusión y opiniones sobre la hipoteca inversa
Sin duda estamos ante una herramienta financiera que está generando bastante debate en los últimos años. Dado lo reciente de su implantación, nunca está de más consultar la Guía del Banco de España al respecto, y por supuesto toca estudiar cada caso específico para determinar si es lo que más se ajusta a la situación de cada persona.
Por resumir la cuestión, además del condicionante de la edad es necesario que seamos titulares de una vivienda en propiedad, preferiblemente nuestra residencia habitual, pues así podremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este punto es importante, puesto que, aunque la hipoteca inversa se puede suscribir también sobre segundas residencias, en este caso no disfrutaremos de la exención citada (IAJD), que supone su principal beneficio fiscal.
En cualquier caso, merece la pena insistir en que estamos ante un instrumento financiero complejo, por lo que es aconsejable acudir a especialistas que puedan asesorarnos en nuestro caso particular, ya que, además de las modalidades de hipoteca inversa que hemos explicado, existen también combinaciones de éstas que pueden resultar muy interesantes dependiendo de cada caso. Contar, además, con una sociedad de tasación rigurosa e independiente que nos proporcione un valor exacto de nuestra propiedad es un paso fundamental para no llevarnos sorpresas en el futuro.
