24 Feb
¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?
Entender cómo funciona la provisión de fondos, qué gastos cubre y cómo se gestiona su devolución es esencial para navegar con confianza por el complejo mundo de las hipotecas y asegurarse de que el proceso se desarrolla de manera transparente y justa. En este artículo exploraremos todos los detalles que debes conocer.
Provisión de fondos de una hipoteca: qué es
La provisión de fondos de una hipoteca es la cantidad de dinero que el cliente entrega al banco una vez se ha preconcedido el préstamo hipotecario. Esta cantidad, generalmente un 10%-12% del valor del inmueble, sirve para cubrir los gastos iniciales relacionados con la compraventa de la vivienda y la formalización de la hipoteca: los costes de la tasación, los honorarios de gestoría, los aranceles notariales y los impuestos asociados a la compraventa del inmueble, por ejemplo.
¿Cómo se hace una provisión de fondos?
En resumen, el mecanismo de funcionamiento es el siguiente:
- El banco solicita la provisión de fondos después de aprobar la viabilidad de la operación hipotecaria.
- El cliente ingresa la cantidad acordada en su cuenta bancaria.
- La entidad utiliza el dinero para realizar los trámites necesarios.
- Una vez completado el proceso, el banco realiza una liquidación de los gastos.
- Si sobra dinero, se devuelve al cliente unos meses después de la inscripción de la hipoteca.
Es importante que el cliente revise cuidadosamente la liquidación final para asegurarse de que se le devuelve cualquier cantidad sobrante y que esa cantidad es correcta.
¿Cómo ayuda una tasación a la provisión de fondos?
La tasación juega un papel importante en la provisión de fondos de una hipoteca por varias razones:
- Es uno de los gastos iniciales que se cubren con la provisión de fondos. El coste de la tasación suele oscilar entre 250 y 750 euros, dependiendo del valor del inmueble.
- Determina el valor real de la vivienda, lo que ayuda al banco a calcular el monto total de la provisión de fondos necesaria.
- No podemos obviar que proporcionar un informe de tasación es un requisito obligatorio para la concesión de la hipoteca. Además, según la ley hipotecaria actual, la tasación es uno de los pocos gastos que el cliente está obligado a pagar.
- Proporciona seguridad al banco sobre el valor del inmueble que se utilizará como garantía del préstamo hipotecario.
- Ayuda a determinar el porcentaje máximo de financiación que el banco puede ofrecer, lo que a su vez influye en el cálculo de la provisión de fondos.
¿Cuánto te devuelven?
La cantidad a abonar en concepto de provisión de fondos depende de la estimación que realiza el banco al comienzo del proceso hipotecario. Al tratarse de una estimación, puede darse la situación de que, tras el pago de todos los impuestos y demás gastos asociados, quede una cantidad sobrante, la cual es variable por diversos motivos:
- La precisión del cálculo inicial. Si la estimación fue muy elevada, la devolución será mayor.
- Los gastos reales incurridos durante el proceso de compraventa e hipoteca.
- El valor de la propiedad y el monto del préstamo hipotecario.
¿Cuándo te devuelven la provisión de fondos de una hipoteca?
El tiempo en devolver la provisión de fondos de una hipoteca puede variar, pero generalmente oscila entre 3 y 4 meses después de la firma de la hipoteca. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este proceso puede demorarse más en algunos casos.
Hay varios factores que influyen en el tiempo de devolución, como, por ejemplo:
- La eficiencia y rapidez en la tramitación de los documentos.
- La complejidad de la operación hipotecaria.
- El tiempo que tome la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo es el proceso de devolución?
Básicamente, el proceso consta de 4 etapas:
- El banco realiza la liquidación de los gastos cubiertos por la provisión de fondos.
- La entidad entrega al cliente las facturas y justificantes de todos los cargos realizados.
- El cliente debe revisar la liquidación y aceptarla si está de acuerdo.
- Una vez aceptada, el banco ingresa la cantidad sobrante en la cuenta del cliente.
Es importante que el cliente esté atento y haga seguimiento del proceso. Si pasan más de 4 meses sin recibir noticias, es recomendable contactar con el banco o la gestoría para solicitar información sobre el estado de la devolución.
¿Es posible que el banco no devuelva la provisión de fondos?
Como en cualquier proceso de este tipo, cada caso es diferente y exige prestar atención a los detalles concretos. Así, hay que partir de la base de que todos los pasos del proceso hipotecario deben constar por escrito y, en consecuencia, es más que recomendable que prestemos atención a todo, incluyendo la famosa “letra pequeña”, hay que tener en cuenta que el banco no está obligado por Ley a devolver la cantidad sobrante de la provisión de fondos, sino que podría destinar esa cantidad a otro fin.
Por ejemplo, existen casos en los que el banco ha concedido una financiación más elevada de lo que en teoría puede (ya sea por porcentaje de financiación o por endeudamiento); así, a través de una no devolución de una provisión de fondos lograría una pequeña amortización anticipada nada más firmar la hipoteca, reduciendo un poco ese «exceso» cometido.
Hay que insistir, en cualquier caso, en que el deber del banco es informar con anterioridad al cliente para que este muestre su acuerdo o desacuerdo con este punto. Es importante recordar que, aunque el banco solicita la provisión de fondos, el cliente tiene derecho a recibir una liquidación detallada de los gastos cubiertos y a que se le devuelva cualquier cantidad sobrante una vez finalizado el proceso si así se ha acordado previamente. Por todo ello, insistimos en que es fundamental que prestemos atención a la letra pequeña y comprendamos todo lo que vamos a firmar antes de comenzar cualquier trámite.
