Valoración urbanística

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¿Qué es el valor urbanístico?

A la hora de realizar una valoración de un bien o derecho hay que contemplar la posibilidad de que éste puede estar afectado por un proceso urbanístico.

Así, para hacer el cálculo de valor de un bien determinado la metodología empleada habrá de incluir la variable adecuada al aprovechamiento urbanístico del que el suelo sea potencialmente susceptible.

Las valoraciones urbanísticas integran los distintos sistemas, criterios y métodos que establece la legislación para conocer el precio o tasación del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones y los derechos constituidos sobre o en relación con todos ellos.

Balkide, expertos en valoraciones urbanísticas

A tenor de todo lo expuesto arriba, hay que tener en cuenta que, tanto en procedimientos de la legislación urbanística como en procedimientos expropiatorios, en la realización de estas valoraciones se parte de los derechos y obligaciones expuestos en la normativa vigente, concretamente en el artículo 41 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Así, en las valoraciones expropiatorias se estimará el precio que debe abonarse en la expropiación forzosa al expropiado, por la perdida de los bienes y derechos afectados por aquella, precio que ha de ser justo.

Por todo ello, se puede decir que las valoraciones urbanísticas son aquellas que proceden ante procedimientos relacionados con la legislación urbanística o con procedimientos expropiatorios.

Clasificación y calificación de suelo

Cuando hablamos de urbanismo no podemos dejar de referirnos a la clasificación y calificación de suelo. Estamos ante los conceptos más importantes con los que cuenta tanto la legislación urbanística como el planeamiento.

La clasificación del suelo, como concepto fundamental del Derecho Urbanístico, hace alusión al régimen urbanístico en el que se divide el suelo, esto es, la clase de suelo. Las clases de suelo son 3: urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico, y el procedimiento por el que se realiza la clasificación del suelo es un acto reglado que establece una serie de requisitos legales de obligado cumplimiento.

Por otro lado, la calificación de suelo hace alusión al tipo de uso del suelo dentro de cada clase. Si la clasificación establece las categorías de suelo -urbano, urbanizable y rústico-, la calificación se refiere a la asignación de usos y tipologías de cada parcela o zona de suelo. Así, existen numerosos tipos de suelo de acuerdo con su calificación, como por ejemplo industrial, residencial, terciario o comercial y agrícola, cada uno con sus características y regulaciones propias.

Como es lógico, la clasificación y la calificación del suelo tienen una influencia directa en el valor del suelo. Por poner un ejemplo, la clasificación establece el régimen urbanístico general del suelo y sus posibilidades de desarrollo, lo que condiciona su valor. Por otro lado, un suelo calificado como residencial de alta densidad tiene diferente valor que uno calificado como comercial o terciario.

¿Quién necesita realizar una valoración urbanística?

Cualquier persona física o jurídica que necesite conocer el valor de sus bienes o derechos puede solicitar una valoración urbanística. Por otro lado, existen algunas situaciones en las que se hace necesario un informe. Un ejemplo muy frecuente tiene lugar a la hora de comprobar o realizar una reclamación cuando, formando parte de una Junta de Compensación, se tiene intención de no adherirse a la misma.

Como sujetos habitualmente implicados en procesos de valoración urbanística podemos encontrar:

Las juntas de compensación.
Las comisiones gestoras.
Los agentes urbanizadores.
Particulares.
Ayuntamientos.

Tanto suelos y terrenos como instalaciones, edificaciones y derechos asociados -servidumbres, usufructos, etc.- son bienes que pueden requerir una valoración urbanística en el marco de procesos de reparto de beneficios y cargas, expropiación de terrenos y derechos afectados por procesos de transformación urbanística y muchas otras actuaciones que pudieran ser necesarias para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística.

Pese a que las juntas de compensación son los actores más frecuentes en este tipo de procesos, cada día son más los propietarios particulares que, en posesión de terrenos en vías de desarrollo urbanístico, deciden solicitar una valoración completa que tenga en cuenta:

las características del desarrollo urbanístico que se va a realizar.
los gastos que conlleva.
el calendario de realización del mismo.

Todo ello permite situar la valoración urbanística como la actividad clave para garantizar la equidad en los procesos de desarrollo y transformación urbana regulados por la legislación del suelo.

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